Nesses dias conturbados pela pandemia provocada pelo coronavirus (COVID 19) respondemos esse questionamento, aos nossos clientes, com bastante recorrência, visto que, seguindo determinação das autoridades envolvidas no controle epidemiológico, através de leis e portarias, tais como; Lei 13.989/2020, Portarias Federais 454 de 20/03/2020 e 356 de 11.03.2020, sugerimos que fosse suspensa a realização de obras nas unidades privativas, bem como nas áreas comuns dos edifícios em condomínio edilício, objetivando resguardar a saúde e segurança dos condôminos, contribuindo no controle à disseminação do vírus, uma vez que, tornar-se-ia ineficaz o isolamento social dos condôminos em suas unidades se as áreas comuns de circulação fossem frequentadas por pessoas estranhas ao condomínio, advindas de áreas não isoladas.

Ocorre que, medidas amargas, mesmo que para um propósito maior, proteger a vida humana, não agradam a todos, e muitos condôminos notificaram o condomínio defendendo seus interesses particulares questionando a competência do síndico em determinar, sem ouvir assembleia, a paralização de obras em unidades privativas, invocando ainda seu legitimo direito de propriedade.

Nesse sentido, vimos esclarecer e fundamentar que, diante dessa situação, o síndico tem muito mais que autoridade, mas também a obrigação legal de fazer, de agir em defesa da coletividade.

O Código civil, artigo 1.348, que trata da competência do Síndico, em seu item V diz ser sua obrigação zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores .
O artigo 1.277, desse mesmo código, diz ser direito do proprietário ou possuidor fazer cessar as interferências prejudiciais a segurança, ao sossego e a saúde dos que habitam, portanto o síndico, exerce seu mandato em nome de todos os condôminos, inclusive daqueles que nele não votaram, podendo assim, agir em nome de todos os possuidores.

C C , A r t . 1 . 2 7 7 “ p r o p rie t á rio o u p o s s uid o r d e u m p r é dio t e m o d i r e i t o d e f a z e r cessar a s in t e r f e r ê n cia s p r e j u diciais à segurança , ao sossego e a saúde dos que o habitam, provocadas p ela utilização da propriedade vizinha”.
Nesse mesmo sentido a norma 16.280 de 18/04/2014, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que, embora não sendo Lei, ganha

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coercitividade em função dos dispositivos legais que a amparam, regulamenta a realização de obras em unidades privativas em Condominio edilício, condicionando prévia autorização do síndico mediante apresentação de vários requisitos voltados para segurança patrimonial e pessoal, portanto, quem pode autorizar, pode também desautorizar, se a condição assim exigir. Ressaltamos também que, além da competência do síndico em fazer cessar as interferências prejudiciais à coletividade, está nos deveres do condômino, conforme prevê o CC, artigo 1.336, IV, não usar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.

Art. 1.336. São deveres do condômino: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, o u aos bons costumes.

Quanto ao direito a propriedade, é equivocada a argumentação de que , “… sou dono e posso fazer o que eu quero”, uma vez que a própria Constituição Federal, garantidora desse direito em seu Artigo 5º, não o faz de forma absoluta, lhe impondo restrições, além do que nesse confronto constitucional o direito à vida é de maior relevância.

C F / 8 8 , a r t . 5 º T o d o s s ã o ig u ais p e r a n t e a lei, s e m dis tin ç ã o d e q u alq u e r n a t u r e z a , g a r a n tin d o – s e a o s b r a sileir o s e a o s estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade , nos termos seguintes .
Em condições sociais normais, essas são as regras de convivência condominial, obviamente que as condicionantes prejudiciais que submetem a coletividade ao risco alegado devem estar evidenciadas, como no caso da atual pandemia do coronavirus – covid 19, amplamente divulgada pela imprensa e mídias sociais, com normas de isolamento social decretadas pelas autoridades competentes em níveis Federal, Estadual e Municipal, as quais amparam o síndico para, nessa condição de forma maior, agir nos interesses da coletividade.

Dessa forma concluímos que o síndico tem competência e obrigação legal para impedir obras em unidades privativas sem que haja qualquer violação do direito de propriedade ou ainda abuso de direito ou desvio de competência, obviamente usando de bom senso para ressalvar as necessidades urgentes e necessárias, e no caso de questionamento, é prudente que cada caso seja analisado detalhadamente, discutido entre os membros do corpo diretivo e se necessário, ampliado a discussão, via aplicativos, aos demais condôminos.

CECAD Administração Condominial

Claudionor Brandão. OAB-ES 29.222