DA PROFISSÃO DE SÍNDICO E O MERCADO CONDOMINIAL

A atividade de administração condominial, em especial de Síndico Profissional, ainda não configura no rol das profissões regulamentadas. Grande parte do mercado não percebe a importância do capital intelectual, da experiência profissional e da estrutura tecnológica colocada à sua disposição, priorizando a forma artesanal e obsoleta de administrar condomínio. Deixa-se, assim, de reconhecer os valores agregados no diferencial de qualidade e serviço, que é traduzido em bem-estar para os condôminos e valorização patrimonial.

Em se tratando de síndico condômino não é muito diferente, o processo de seleção e eleição do síndico se dá através de reuniões normalmente esvaziadas, sem candidatos propensos a aceitar o encargo de ser síndico.

É de suma importância que seja verificado se o candidato a síndico é possuidor de atributos imprescindíveis para o exercício dessa atividade, sendo um risco tanto para o patrimônio como para a segurança das pessoas levar à condução da gestão condominial pessoas despreparadas para o exercício do cargo, que deixam de cumprir suas atribuições.

Uma má gestão condominial pode gerar uma série de prejuízos para toda massa condominial, tais como perda de garantias da construção e seus assessórios, perda de prazos contratuais, descumprimento de obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, tomadas de decisões equivocadas que fragilizam a segurança jurídica, submetendo o condomínio a obrigação de indenizar danos a terceiros, além de submeter constantemente vidas humanas a riscos decorrentes da manutenção precária da edificação.

Diante de ausência de regulamentação legislativa do mercado condominial e da profissão de síndico, o cenário hoje é de controvérsia quanto ao conselho que represente efetivamente essas categorias. De um lado os CFC/CRC – Conselhos Federal e Regional de Contabilidade, avocam para si tal representatividade sob a alegação que, embora a legislação ainda não exija de condomínio a escrituração de “Contabilidade Real” o controle das obrigações fiscais, previdenciárias, trabalhistas, prestação de contas constitui peça contábil, prerrogativa da profissão de Contador, portanto obrigado à assistência técnica desse profissional, devidamente habilitado. Por outro lado o CFA/CRA – Conselhos Federal e Regional de Administração, avoca para si essa representatividade, alegando que na administração condominial se pratica atos privativos do administrador, portanto, vinculando à assistência técnica de um profissional devidamente habilitado junto ao  CRA da respectiva região, submetendo as suas diretrizes, conforme  acordão CFA 001/2011, mediante orientação do parecer técnico CTE 01/2008 de 12/12/2008, constituída pela Portaria CFA nº 20/2011 de 17/03/2011, que decidiu por unanimidade, que as empresas que exercem atividades de gestão condominial estão obrigadas às normativas do artigo 15º da lei 4.769/65 e artigo 1º da lei 6.839/80.

Não resta dúvida de que o legítimo representante dessa atividade é o CFA / CRA, entretanto o simples registro da empresa no respectivo CRA, tendo um administrador como responsável técnico não garante a fidúcia do mercado condominial, pois essa formalidade estabelece uma relação precária e não envolve o administrador na atividade empresarial, mas apenas cumpre um requisito normativo. Tal fragilidade permite que o mercado condominial esteja aberto de forma desordenada e descompromissada com a normatização da profissão e com mercado de gestão condominial.

Essa lacuna no mercado vem despertando o interesse de vários segmentos econômicos e sendo ocupada por profissionais de diversas categorias, que invocam suas respectivas prerrogativas, entretanto, sem darem sua real contribuição para fortalecimento desse mercado.

Cabe ainda ressaltar que embora costumeiramente seja usado o termo “administradora” para se referir as empresas que exercem atividades de gestão condominial, legalmente, o síndico é quem é o administrador, seja o condômino ou aquele que exerce a atividade de “síndico profissional”, conforme estabelece o art. 1347 do Código Civil, portanto, exercício da prerrogativa do administrador, e não de qualquer outra atividade profissional.

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A norma sobre condomínio instituído em regime de multipropriedade (Lei 13.777/2018) tem sido vislumbrada como um bom ponto de partida para profissionalização do mercado da gestão condominial, ao ter estabelecido que os condomínios instituídos nesse regime, obrigatoriamente, tenham sua administração exercida por um administrador profissional.

art. 1.358-R.  O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional.

Como regra, a ser implementada através de projeto de lei, entendemos ser necessária regulamentação para que a atividade de administração condominial seja privativa do administrador profissional, legalmente habilitado no CRA da sua respectiva região, e quando exercida em sociedade empresarial, obrigatoriamente tenha em seu quadro societário, pelo menos, um administrador legalmente habilitado, a exemplo de outras atividades regulamentadas, como advocacia, cuja sociedade empresarial somente é possível entre profissionais dessa área.

Ressalvando o “síndico condômino”, que assume essa atribuição pelo legítimo interesse em sua propriedade, defendemos que, a atividade de síndico profissional, aquela exercida de forma laboral, obrigatoriamente, tem que ser privativa do administrador legalmente habilitado, pois estão sujeitos aos mesmos dispositivos legais das empresas administradoras, em que os sócios também devem preencher tais requisitos.

Sugerimos ainda, que seja estabelecido um prazo de transição da situação atual para a nova regra, de no máximo 04 (quatro) anos, após a aprovação da lei, para que Síndicos profissionais e as empresas que atuam nesse mercado se regularizem. E no caso de empresas, seja inserida a obrigação de manterem nesse prazo, um administrador em seu quadro de funcionários, no regime CLT, em expediente integral.

De forma se faz premente uma movimentação a nível nacional, no sentido de formatar uma categoria profissional, fundamentada em Lei própria, objetivando delinear a conduta do administrador de condomínio e síndico profissional, com a criação de selo de qualidade, código de ética, definição clara de direitos e deveres, bem como das suas prerrogativas, de forma a regulamentar e profissionalizar efetivamente este segmento econômico de importância vital para sociedade.

Claudionor Brandão
CRC-ES 5.745 – CRECI-ES 3716 – CRA-ES 8.620 – OAB-ES 29.222
Cel: 27 9 92 36-89 80


O Síndico pode impedir a realização de obras nas unidades privativas?

IMPEDIR REALIZAÇÃO DE OBRAS

Nesses dias conturbados pela pandemia provocada pelo coronavirus (COVID 19) respondemos esse questionamento, aos nossos clientes, com bastante recorrência, visto que, seguindo determinação das autoridades envolvidas no controle epidemiológico, através de leis e portarias, tais como; Lei 13.989/2020, Portarias Federais 454 de 20/03/2020 e 356 de 11.03.2020, sugerimos que fosse suspensa a realização de obras nas unidades privativas, bem como nas áreas comuns dos edifícios em condomínio edilício, objetivando resguardar a saúde e segurança dos condôminos, contribuindo no controle à disseminação do vírus, uma vez que, tornar-se-ia ineficaz o isolamento social dos condôminos em suas unidades se as áreas comuns de circulação fossem frequentadas por pessoas estranhas ao condomínio, advindas de áreas não isoladas.

Ocorre que, medidas amargas, mesmo que para um propósito maior, proteger a vida humana, não agradam a todos, e muitos condôminos notificaram o condomínio defendendo seus interesses particulares questionando a competência do síndico em determinar, sem ouvir assembleia, a paralização de obras em unidades privativas, invocando ainda seu legitimo direito de propriedade.

Nesse sentido, vimos esclarecer e fundamentar que, diante dessa situação, o síndico tem muito mais que autoridade, mas também a obrigação legal de fazer, de agir em defesa da coletividade.

O Código civil, artigo 1.348, que trata da competência do Síndico, em seu item V diz ser sua obrigação zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores .
O artigo 1.277, desse mesmo código, diz ser direito do proprietário ou possuidor fazer cessar as interferências prejudiciais a segurança, ao sossego e a saúde dos que habitam, portanto o síndico, exerce seu mandato em nome de todos os condôminos, inclusive daqueles que nele não votaram, podendo assim, agir em nome de todos os possuidores.

C C , A r t . 1 . 2 7 7 “ p r o p rie t á rio o u p o s s uid o r d e u m p r é dio t e m o d i r e i t o d e f a z e r cessar a s in t e r f e r ê n cia s p r e j u diciais à segurança , ao sossego e a saúde dos que o habitam, provocadas p ela utilização da propriedade vizinha”.
Nesse mesmo sentido a norma 16.280 de 18/04/2014, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que, embora não sendo Lei, ganha

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… Condomínio é Coi sa Séria. Produzir o seu Bem – Estar é nossa Missão .
(27) 2121-0400 – cecad@cecad.com.br www.cecad.com.br.
coercitividade em função dos dispositivos legais que a amparam, regulamenta a realização de obras em unidades privativas em Condominio edilício, condicionando prévia autorização do síndico mediante apresentação de vários requisitos voltados para segurança patrimonial e pessoal, portanto, quem pode autorizar, pode também desautorizar, se a condição assim exigir. Ressaltamos também que, além da competência do síndico em fazer cessar as interferências prejudiciais à coletividade, está nos deveres do condômino, conforme prevê o CC, artigo 1.336, IV, não usar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.

Art. 1.336. São deveres do condômino: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, o u aos bons costumes.

Quanto ao direito a propriedade, é equivocada a argumentação de que , “… sou dono e posso fazer o que eu quero”, uma vez que a própria Constituição Federal, garantidora desse direito em seu Artigo 5º, não o faz de forma absoluta, lhe impondo restrições, além do que nesse confronto constitucional o direito à vida é de maior relevância.

C F / 8 8 , a r t . 5 º T o d o s s ã o ig u ais p e r a n t e a lei, s e m dis tin ç ã o d e q u alq u e r n a t u r e z a , g a r a n tin d o – s e a o s b r a sileir o s e a o s estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade , nos termos seguintes .
Em condições sociais normais, essas são as regras de convivência condominial, obviamente que as condicionantes prejudiciais que submetem a coletividade ao risco alegado devem estar evidenciadas, como no caso da atual pandemia do coronavirus – covid 19, amplamente divulgada pela imprensa e mídias sociais, com normas de isolamento social decretadas pelas autoridades competentes em níveis Federal, Estadual e Municipal, as quais amparam o síndico para, nessa condição de forma maior, agir nos interesses da coletividade.

Dessa forma concluímos que o síndico tem competência e obrigação legal para impedir obras em unidades privativas sem que haja qualquer violação do direito de propriedade ou ainda abuso de direito ou desvio de competência, obviamente usando de bom senso para ressalvar as necessidades urgentes e necessárias, e no caso de questionamento, é prudente que cada caso seja analisado detalhadamente, discutido entre os membros do corpo diretivo e se necessário, ampliado a discussão, via aplicativos, aos demais condôminos.

CECAD Administração Condominial

Claudionor Brandão. OAB-ES 29.222

Inadimplência condominial

Entenda como é esse processo que pode, inclusive, levar o condômino a perder o seu imóvel

Rodrigo Karpat
Marcelo Fonseca

 

Uma das maiores preocupações dos gestores condominiais é a falta de pagamento das cotas pelos condôminos. E em momentos como esse por qual a economia do país passa, essa questão se agrava, e quem acaba tendo que arcar com as consequências decorrentes desse problema é o próprio condomínio como um todo.

A inadimplência condominial gera enormes transtornos à saúde financeira do condomínio, que depende de tais verbaspara pagamento de contas básicas de consumo, bem como de seus funcionários.

É importante que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança definida e adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em Assembleia Geral, ficando consignado em ata, que a partir de certo período em atraso, as cotas poderão ser cobradas pelas vias judiciais.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento.

A partir de 30 (trinta) dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil

Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.

Com o advento do novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março/2016, as despesas condominiais entraram no rol dos títulos executivos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X.Essa alteração na legislação, facilitou a cobrança dos débitos pelo condomínio.

Pela regra antiga, o condomínio se via obrigado a ingressar com ação pelo procedimento comum, onde somente após o trânsito em julgado da sentença, o condomínio obtinha um título executivo judicial a ser executado. Esse procedimento, levando em consideração os meios de defesa e os recursos cabíveis ao devedor, levava anos a se concretizar.

Considerando o Novo CPC, o Juiz irá determinar a citação do executado (devedor) a pagar os débitos em 3 (três) dias, sob pena de não o fazendo, ter seus bens penhorados. Obviamente que esse procedimento é extremamente mais célere, pois suprime a discussão que havia pela fase de conhecimento de processo.

Significa dizer que, ajuizada a ação de execução, caso o devedor não pague no prazo de 3 (três) dias, poderá ter seus bens penhorados, inclusive a própria unidade geradora dos débitos condominiais.

O condomínio e seus gestores precisam adotar alguns cuidados para a viabilidade da ação de execução de débitos condominiais, no que diz respeito ao seguinte trecho do inciso X do art. 784: “previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

É de suma importância, que as cotas condominiais estejam expressamente previstas na ata de assembleia de previsão orçamentária, bem como as contas do período cobrado, estejam regularmente aprovadas, sob pena de ineficácia do título executivo. Caso o condomínio não possua essa previsão orçamentária de forma expressa em ata, a recomendação é seguir com ação de cobrança pelo procedimento comum.

Seguindo o processo de execução, caso o devedor não pague nos 3 (três) dias de sua citação e não nomeie bens a penhora, o condomínio pode requerer ao Juiz, a penhora de tantos bens para satisfazer a execução.

Inicialmente o credor, no caso o condomínio, postula o bloqueio e penhora das contas bancárias do executado-devedor. Não havendo saldo em conta, já é possível requerer ao Juiz, a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, onde recaem os débitos.

A partir desse momento, esses são os próximos passos:

  • Deferida a penhora do imóvel, o Juiz determinará a intimação de todos os proprietários do imóvel, bem como de eventuais credores hipotecários e fiduciários para que tomem ciência da penhora.
  • Registra-se a penhora no álbum imobiliário da unidade condominial, junto ao cartório de registro de imóveis, para conhecimento de terceiros.
  • Após o registro da penhora, necessário avaliar o imóvel para auferir um valor de mercado e determinar o valor que iniciará o leilão.
  • O Juiz irá nomear um perito avaliador, que providenciará um laudo técnico e fixando o valor final do imóvel. Alguns Juízes, ao invés de nomear um perito avaliador, determinam que próprio credor comprove a cotação do bem no mercado, trazendo aos autos a declaração de pelo menos três corretores imobiliários, além de outros anúncios publicitários, servindo a média como referência.Seja como for, tanto o laudo elaborado pelo perito como as declarações de corretores e imobiliárias, são passíveis de impugnação caso o valor apontado seja muito diferente do valor de mercado do imóvel.
  • Determinando o valor do imóvel, o Juiz irá determinar o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praçapelo valor de avaliação do imóvel.
  • Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, e neste caso, poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.

O indivíduo que arrematar o imóvel, irá depositar o valor em juízo, que servirá para quitar os débitos condominiais, bem como outros débitos inerentes ao imóvel, como por exemplo, débitos tributários (IPTU).

Obviamente que, mesmo com a nova sistemática processual, todo esse procedimento não é tão célere, já que é necessário observar todos os prazos previstos no Código de Processo Civil.

 

Dr. Rodrigo Karpat  – Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal  IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília  e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da  Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.

Dr. Marcelo Fonseca – Sócio da Karpat Sociedade de Advogados, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e especialista em direito imobiliário e questões condominiais.