DA PROFISSÃO DE SÍNDICO E O MERCADO CONDOMINIAL

A atividade de administração condominial, em especial de Síndico Profissional, ainda não configura no rol das profissões regulamentadas. Grande parte do mercado não percebe a importância do capital intelectual, da experiência profissional e da estrutura tecnológica colocada à sua disposição, priorizando a forma artesanal e obsoleta de administrar condomínio. Deixa-se, assim, de reconhecer os valores agregados no diferencial de qualidade e serviço, que é traduzido em bem-estar para os condôminos e valorização patrimonial.

Em se tratando de síndico condômino não é muito diferente, o processo de seleção e eleição do síndico se dá através de reuniões normalmente esvaziadas, sem candidatos propensos a aceitar o encargo de ser síndico.

É de suma importância que seja verificado se o candidato a síndico é possuidor de atributos imprescindíveis para o exercício dessa atividade, sendo um risco tanto para o patrimônio como para a segurança das pessoas levar à condução da gestão condominial pessoas despreparadas para o exercício do cargo, que deixam de cumprir suas atribuições.

Uma má gestão condominial pode gerar uma série de prejuízos para toda massa condominial, tais como perda de garantias da construção e seus assessórios, perda de prazos contratuais, descumprimento de obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, tomadas de decisões equivocadas que fragilizam a segurança jurídica, submetendo o condomínio a obrigação de indenizar danos a terceiros, além de submeter constantemente vidas humanas a riscos decorrentes da manutenção precária da edificação.

Diante de ausência de regulamentação legislativa do mercado condominial e da profissão de síndico, o cenário hoje é de controvérsia quanto ao conselho que represente efetivamente essas categorias. De um lado os CFC/CRC – Conselhos Federal e Regional de Contabilidade, avocam para si tal representatividade sob a alegação que, embora a legislação ainda não exija de condomínio a escrituração de “Contabilidade Real” o controle das obrigações fiscais, previdenciárias, trabalhistas, prestação de contas constitui peça contábil, prerrogativa da profissão de Contador, portanto obrigado à assistência técnica desse profissional, devidamente habilitado. Por outro lado o CFA/CRA – Conselhos Federal e Regional de Administração, avoca para si essa representatividade, alegando que na administração condominial se pratica atos privativos do administrador, portanto, vinculando à assistência técnica de um profissional devidamente habilitado junto ao CRA da respectiva região, submetendo as suas diretrizes, conforme acordão CFA 001/2011, mediante orientação do parecer técnico CTE 01/2008 de 12/12/2008, constituída pela Portaria CFA nº 20/2011 de 17/03/2011, que decidiu por unanimidade, que as empresas que exercem atividades de gestão condominial estão obrigadas às normativas do artigo 15º da lei 4.769/65 e artigo 1º da lei 6.839/80.

Não resta dúvida de que o legítimo representante dessa atividade é o CFA / CRA, entretanto o simples registro da empresa no respectivo CRA, tendo um administrador como responsável técnico não garante a fidúcia do mercado condominial, pois essa formalidade estabelece uma relação precária e não envolve o administrador na atividade empresarial, mas apenas cumpre um requisito normativo. Tal fragilidade permite que o mercado condominial esteja aberto de forma desordenada e descompromissada com a normatização da profissão e com mercado de gestão condominial.

Essa lacuna no mercado vem despertando o interesse de vários segmentos econômicos e sendo ocupada por profissionais de diversas categorias, que invocam suas respectivas prerrogativas, entretanto, sem darem sua real contribuição para fortalecimento desse mercado.

Cabe ainda ressaltar que embora costumeiramente seja usado o termo “administradora” para se referir as empresas que exercem atividades de gestão condominial, legalmente, o síndico é quem é o administrador, seja o condômino ou aquele que exerce a atividade de “síndico profissional”, conforme estabelece o art. 1347 do Código Civil, portanto, exercício da prerrogativa do administrador, e não de qualquer outra atividade profissional.

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A norma sobre condomínio instituído em regime de multipropriedade (Lei 13.777/2018) tem sido vislumbrada como um bom ponto de partida para profissionalização do mercado da gestão condominial, ao ter estabelecido que os condomínios instituídos nesse regime, obrigatoriamente, tenham sua administração exercida por um administrador profissional.

art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional.

Como regra, a ser implementada através de projeto de lei, entendemos ser necessária regulamentação para que a atividade de administração condominial seja privativa do administrador profissional, legalmente habilitado no CRA da sua respectiva região, e quando exercida em sociedade empresarial, obrigatoriamente tenha em seu quadro societário, pelo menos, um administrador legalmente habilitado, a exemplo de outras atividades regulamentadas, como advocacia, cuja sociedade empresarial somente é possível entre profissionais dessa área.

Ressalvando o “síndico condômino”, que assume essa atribuição pelo legítimo interesse em sua propriedade, defendemos que, a atividade de síndico profissional, aquela exercida de forma laboral, obrigatoriamente, tem que ser privativa do administrador legalmente habilitado, pois estão sujeitos aos mesmos dispositivos legais das empresas administradoras, em que os sócios também devem preencher tais requisitos.

Sugerimos ainda, que seja estabelecido um prazo de transição da situação atual para a nova regra, de no máximo 04 (quatro) anos, após a aprovação da lei, para que Síndicos profissionais e as empresas que atuam nesse mercado se regularizem. E no caso de empresas, seja inserida a obrigação de manterem nesse prazo, um administrador em seu quadro de funcionários, no regime CLT, em expediente integral.

De forma se faz premente uma movimentação a nível nacional, no sentido de formatar uma categoria profissional, fundamentada em Lei própria, objetivando delinear a conduta do administrador de condomínio e síndico profissional, com a criação de selo de qualidade, código de ética, definição clara de direitos e deveres, bem como das suas prerrogativas, de forma a regulamentar e profissionalizar efetivamente este segmento econômico de importância vital para sociedade.

Claudionor Brandão
CRC-ES 5.745 – CRECI-ES 3716 – CRA-ES 8.620 – OAB-ES 29.222
Cel: 27 9 92 36-89 80

O Síndico pode impedir a realização de obras nas unidades privativas?

Nesses dias conturbados pela pandemia provocada pelo coronavirus (COVID 19) respondemos esse questionamento, aos nossos clientes, com bastante recorrência, visto que, seguindo determinação das autoridades envolvidas no controle epidemiológico, através de leis e portarias, tais como; Lei 13.989/2020, Portarias Federais 454 de 20/03/2020 e 356 de 11.03.2020, sugerimos que fosse suspensa a realização de obras nas unidades privativas, bem como nas áreas comuns dos edifícios em condomínio edilício, objetivando resguardar a saúde e segurança dos condôminos, contribuindo no controle à disseminação do vírus, uma vez que, tornar-se-ia ineficaz o isolamento social dos condôminos em suas unidades se as áreas comuns de circulação fossem frequentadas por pessoas estranhas ao condomínio, advindas de áreas não isoladas.

Ocorre que, medidas amargas, mesmo que para um propósito maior, proteger a vida humana, não agradam a todos, e muitos condôminos notificaram o condomínio defendendo seus interesses particulares questionando a competência do síndico em determinar, sem ouvir assembleia, a paralização de obras em unidades privativas, invocando ainda seu legitimo direito de propriedade.

Nesse sentido, vimos esclarecer e fundamentar que, diante dessa situação, o síndico tem muito mais que autoridade, mas também a obrigação legal de fazer, de agir em defesa da coletividade.

O Código civil, artigo 1.348, que trata da competência do Síndico, em seu item V diz ser sua obrigação zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores .
O artigo 1.277, desse mesmo código, diz ser direito do proprietário ou possuidor fazer cessar as interferências prejudiciais a segurança, ao sossego e a saúde dos que habitam, portanto o síndico, exerce seu mandato em nome de todos os condôminos, inclusive daqueles que nele não votaram, podendo assim, agir em nome de todos os possuidores.

C C , A r t . 1 . 2 7 7 “ p r o p rie t á rio o u p o s s uid o r d e u m p r é dio t e m o d i r e i t o d e f a z e r cessar a s in t e r f e r ê n cia s p r e j u diciais à segurança , ao sossego e a saúde dos que o habitam, provocadas p ela utilização da propriedade vizinha”.
Nesse mesmo sentido a norma 16.280 de 18/04/2014, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que, embora não sendo Lei, ganha

www.cecad.com.br 21 21 04 44
… Condomínio é Coi sa Séria. Produzir o seu Bem – Estar é nossa Missão .
(27) 2121-0400 – cecad@cecad.com.br www.cecad.com.br.
coercitividade em função dos dispositivos legais que a amparam, regulamenta a realização de obras em unidades privativas em Condominio edilício, condicionando prévia autorização do síndico mediante apresentação de vários requisitos voltados para segurança patrimonial e pessoal, portanto, quem pode autorizar, pode também desautorizar, se a condição assim exigir. Ressaltamos também que, além da competência do síndico em fazer cessar as interferências prejudiciais à coletividade, está nos deveres do condômino, conforme prevê o CC, artigo 1.336, IV, não usar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.

Art. 1.336. São deveres do condômino: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, o u aos bons costumes.

Quanto ao direito a propriedade, é equivocada a argumentação de que , “… sou dono e posso fazer o que eu quero”, uma vez que a própria Constituição Federal, garantidora desse direito em seu Artigo 5º, não o faz de forma absoluta, lhe impondo restrições, além do que nesse confronto constitucional o direito à vida é de maior relevância.

C F / 8 8 , a r t . 5 º T o d o s s ã o ig u ais p e r a n t e a lei, s e m dis tin ç ã o d e q u alq u e r n a t u r e z a , g a r a n tin d o – s e a o s b r a sileir o s e a o s estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade , nos termos seguintes .
Em condições sociais normais, essas são as regras de convivência condominial, obviamente que as condicionantes prejudiciais que submetem a coletividade ao risco alegado devem estar evidenciadas, como no caso da atual pandemia do coronavirus – covid 19, amplamente divulgada pela imprensa e mídias sociais, com normas de isolamento social decretadas pelas autoridades competentes em níveis Federal, Estadual e Municipal, as quais amparam o síndico para, nessa condição de forma maior, agir nos interesses da coletividade.

Dessa forma concluímos que o síndico tem competência e obrigação legal para impedir obras em unidades privativas sem que haja qualquer violação do direito de propriedade ou ainda abuso de direito ou desvio de competência, obviamente usando de bom senso para ressalvar as necessidades urgentes e necessárias, e no caso de questionamento, é prudente que cada caso seja analisado detalhadamente, discutido entre os membros do corpo diretivo e se necessário, ampliado a discussão, via aplicativos, aos demais condôminos.

CECAD Administração Condominial

Claudionor Brandão. OAB-ES 29.222

CORONAVÍRUS –PREVENÇÃO EM CONDOMÍNIO

Vitoria, ES, 18 de março de 2020.

CORONAVIRUS –PREVENÇÃO EM CONDOMÍNIO

Senhores Síndicos e conselheiros

Considerando as orientações das autoridades da área de saúde e principalmente no sentido de darmos a nossa pequena parcela de contribuição para normalizarmos a questão de saúde pública mundial, vimos apresentar aos Senhores Síndicos, Conselheiros e demais condôminos as nossas sugestões seguintes para que sejam deliberadas e colocadas em prática, enquanto durar tal situação.

Suspensão dos eventos festivos: Suspender o uso dos salões de festas e churrasqueiras para eventos festivos, principalmente com participação de pessoas estranhas ao condomínio (convidados).

Áreas de lazer: suspender, caso seja permitido no Regimento Interno, que pessoas estranhas ao condomínio (convidados) usem áreas de lazer, tais como: sauna, piscina, brinquedoteca, salões de jogos, etc.

Evitar também aglomeração de condôminos nessas áreas.

Elevadores: Evitar lotação nos elevadores, se possível, use as escadas.

Assembleias:
- Adiar todas as assembleias que não forem tratar de assuntos Urgentes e necessários.

Havendo necessidade de tratar de algum assunto urgente, promova as discussões via WhatsApp, autorizando que síndico e conselho façam o devido encaminhamento.

Relembramos que obras/Despesas de natureza urgente e necessária podem ser realizadas pelo síndico, independente de autorização assemblear.

Artigo 1.341 (…) § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Sendo inadiável a Assembleia, orientem para que dela não participem aqueles citados no grau de risco, bem como quem estiver com alguma enfermidade, especialmente, doença respiratória, sugerindo que eles se façam representar através de procuração.

Lixo: Caso tenha algum condômino com eventual suspeita de contaminação, orientá-lo para que não coloque papel higiênico, lenço descartável ou qualquer outro material com secreções, juntamente com o lixo comum.

Orientamos ainda aos funcionários que fazem manuseio de lixo no condomínio, usarem luvas, máscaras, calçados e outros EPIs que se fizerem necessários.

Pedimos ainda a colaboração de todos na manutenção da limpeza do condomínio, uma vez que nossos funcionários também estão sob risco e necessitamos ajustar suas jornadas de trabalho.

Medidas Internas – Alteração em nosso Expediente.
Trabalharemos em jornada reduzida, das 09:00 às 17:00 horas.
Equipe reduzida, parte da nossa equipe trabalhará de casa, portanto, pedimos a compreensão de todos.
Supervisores atenderão somente chamadas emergenciais, ficando suspenso visitas de rotina nos edifícios.

Orientações dos Especialistas e das autoridades: Por fim, é prudente e importante que as orientações dos especialistas no assunto sejam levadas a sério, que deixemos os “memes” para coisas realmente engraçadas e usemos a força das redes sociais para divulgarmos informações eficazes.

Tais sugestões não tem o objetivo alarmistas e nem de dissimular o pânico, e, mesmo que tais medidas pareçam exageradas, ainda é melhor seguirmos o velho e sábio dito popular.

“É melhor prevenir do que remediar”, especialmente nesse caso em que ainda não temos o remédio.

Atenciosamente,

CECAD

Administração Condominial

Claudionor Brandão.

CRA-ES 8.620 – CRC-ES 5.785 – OAB-ES 29.222

A portaria remota como diminuição de custos no controle de acesso

Com o avanço da tecnologia, uma nova modalidade de serviço está sendo oferecida aos condomínios. Trata-se da portaria virtual. A portaria, virtual remota ou à distância, é a substituição da portaria presencial por um sistema de portaria remota através da automatização do condomínio com a instalação de câmeras IP, leitores biométricos, central de gerenciamento de controle de acesso, interface de PABX, geradores entre outros sistemas, tudo amarrado por meio de um software integrado onde é efetuado todo o atendimento ao morador, visitantes e prestadores de serviço como se estivesse presencialmente no prédio. A solução é indicada para condomínios de até 40 apartamentos. É um modelo interessante, o custo é bem menor, se comparado a uma portaria com posto 24 (vinte e quatro) horas. Custo médio: R$ 6.500,00/mês mais a implantação que fica em torno de R$ 45.000,00. Todo acompanhamento seja de moradores, visitantes e entregas é realizado à distância. A central de monitoramento fica localizada na empresa de segurança contratada, fora das dependências do condomínio.

Porém como tudo na vida, devemos avaliar seus pró e contras a saber:

Vantagens:

Isolamento do agente impossibilitando rendição em caso de assalto e arrastões;
Cadastro biométrico de funcionários domésticos com perfil individual de acesso;
Drástica redução do custo com os serviços de portaria e segurança (economia entre 40% e 60%);
Redução de custos com infraestrutura de apoio aos porteiros – refeitórios, rádios, armários, produtos higiênicos (o custo da portaria de uma torre varia em torno de R$ 15 mil por mês);
Ausência de custos e preocupação com reclamações trabalhistas.
Desvantagens:
Os moradores devem ter ciência da responsabilidade, pois todos são responsáveis pelo condomínio e muitas das atividades dependerão exclusivamente dos condôminos;
Um elo geralmente frágil nesse tipo de portaria é o sistema de comunicação uma vez que é pela internet que a central remota se comunica com o condomínio;
Existência de empresas amadoras no mercado que estão se aproveitando da oportunidade da falsa sensação de “distância” , para enganar contratantes.

A direção do condomínio deverá ter muita cautela, na escolha da empresa. Para tanto deve se atentar, no mínimo, para o seguinte:

Exija no mínimo 02 centrais de operação e monitoramento, não acredite nos sites, visite a central da empresa contratada com frequência, sem qualquer aviso prévio;
Exija no mínimo 08 agentes de operação registrados em CLT e na carteira profissional;
Não contrate empresas que terceirizam o sistema de monitoramento e operação;
Exija no mínimo Gerador a combustível e Nobreaks industriais;
Exija base com local para treinamento de funcionários;
Essa é estrutura mínima para que o condomínio possa estar mais seguros e em mãos de profissionais capacitados e motivados.

E, por fim, em razão da complexidade do tema, o assunto deve ser discutido em assembleia, porém, sua aprovação depende de quorum da maioria simples dos presentes, sem se esquecer que, a diminuição de custos é um dos requisitos a mais para a troca do sistema e, não, o mais importante.

JOSÉ ELIAS DE GODOY

Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. Maiores informações pelo telefone: 2062-6798 ou elias@suat.com.br

O vínculo empregatício entre o síndico e o condomínio

A 7ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região negou pedido de vínculo feito por um homem que atuou como síndico por oito anos.

O relator do recurso, o desembargador Wilson Carvalho Dias explicou que o síndico exerce uma atividade peculiar de administração e representação do condomínio, conforme o artigo 1.347 do Código Civil e os diversos dispositivos previstos na Lei 4.591/64.

Essa é uma questão interessante pois a função de síndico se encontra em uma posição diferente em relação a legislação trabalhista.

O síndico não é um empregado do condomínio. Ele é eleito de forma assemblear para cumprir uma função, não tendo um vínculo empregatício. E isso vale inclusive no caso do síndico profissional. Pois o síndico contratado também não tem esse vínculo, sendo apenas um prestador serviços. Claro, ele terá que arcar com os encargos inerentes aquele serviço, mas não deixa de ser um prestador de serviço autônomo.

Porém, é importante deixar claro que as atribuições do síndico estão dispostas no Código Civil, Art. 1.348, que traz especificamente quais são suas funções, entre elas: gerir o patrimônio, prestar contas, fazer cumprir a Convenção, representar o condomínio ativa e passivamente etc. como também estão previstas em outras leis,a realização do AVCB, cumprir normas trabalhistas, realizar NRs. etc. A função do síndico está muito mais ligada ao exercício de um cargo, tendo a responsabilidade de gestão, prescindindo de qualquer relação trabalhista.

Sendo assim, o síndico não tem uma subordinação hierárquica, mas tem uma subordinação legal, estando sempre ligada à Convenção do Condomínio e Regimento Interno, assim como também as decisões assembleares.

Na esfera trabalhista, primeiramente, há de se analisar quais são os requisitos necessários para a caracterização do vínculo de emprego, que estão expressos no artigo 3º da CLT.

O art. 3º da CLT define o empregado como:

“toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário”.

A figura do síndico desvirtua da imagem de um empregado comum pois a relação entre o condomínio e o síndico é a de mandante e mandatário, o síndico detém em suas mãos os poderes diretivos e disciplinar inerentes à administração do condomínio.

Como se pode notar, o síndico faz parte da administração do condomínio representando-o ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

O síndico apesar de ter suas contas aprovadas ou desaprovadas pela Assembleia Geral, não está subordinada a ela, a Assembleia Geral não possuiu poderes para determinar de que maneira ele administrará o condomínio.

Diferentemente de ser subordinado, o síndico tem em suas mãos todas as atribuições do próprio empregador, na realidade são os empregados do condomínio que estão subordinados ao síndico.

O síndico tem total autonomia na tomada das suas decisões, pode demitir e contratar funcionários, dar ordens para os empregados, não pode ser punido disciplinarmente na esfera trabalhista, não está sujeito a controle de horário de trabalho e sua remuneração é fixada por assembleia, portanto, o ganho mensal não representa salário para fins de reconhecimento de relação de emprego.

Concluindo, não estão presentes os elementos necessários para a caracterização da relação empregatícia pois nessa relação entre síndico e condomínio não existe nem onerosidade nem a subordinação.

Dr. Rodrigo Karpat – Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.

Rodrigo Karpat e Guilherme Lemos Novaes

Dr. Guilherme Lemos Novaes – É especialista em direito do trabalho, militante na área trabalhista há mais de 8 anos e Coordenador Jurídico da área trabalhista da Karpat Sociedade de Advogados.

Como tornar sua residência menos vulnerável?

Atualmente, os meliantes não têm poupado esforços a fim de alcançarem seus objetivos delituosos em condomínios. No ultimo mês de agosto, 04 bandidos locaram um apartamento, no bairro de Higienópolis, região central da Capital- SP, para planejarem o assalto e realizarem o delito. Foi veiculado pela mídia, da seguinte forma: Bando faz arrastão em prédio de Higienópolis. Pelo menos quatro bandidos invadiram apartamentos e roubaram cerca de R$ 53 mil reais em moeda nacional e estrangeira

Um grupo com pelo menos quatro bandidos invadiu na tarde desta quinta-feira (22) dois apartamentos de um prédio em Higienópolis, bairro nobre do centro da capital. Segundo a polícia, os ladrões roubaram cerca de R$ 53 mil reais em moeda nacional e estrangeira, além de joias e outros pertences das vítimas. Os policiais acreditam que os criminosos alugaram um imóvel no prédio para planejar a ação. A suspeita apareceu por conta do depoimento de um dos proprietários cujo apartamento foi assaltado. Ele relatou que tinha colocado o imóvel para alugar há algum tempo e foi procurado por um homem que se mostrou interessado, mas não fechou negócio. Em julho, um rapaz de origem oriental alugou um outro apartamento por meio de uma empresa especializada em intermediação de imóveis. De acordo com os agentes, não havia ninguém no primeiro imóvel quando os bandidos invadiram. No segundo, a quadrilha rendeu um pedreiro e três mulheres que trabalhavam lá. Fonte: https://vejasp.abril.com.br, de 26 de agosto de 2019.

Portanto, para isto, devem ser adotadas algumas precauções mínimas e básicas para que os apartamentos também tenham medidas efetivas e eficazes de segurança para que se possa aumentar o nível de proteção de todo condomínio. Para tanto deve-se atentar para as seguintes dicas:

colocar portas resistentes e maciças nas entradas sociais e de serviço, dando-se preferência às que possuem blindagem interna;

instalar olho mágico de 180° ou mesmo digital nas portas externas a fim de se observar quem está do lado de fora antes de abri-las;
instalar fechaduras quádruplas nas portas externas a fim de dificultar que sejam “michadas” ou mesmo arrombadas. Se possível, instalar fechaduras eletrônicas e digitais;
manter em bom estado de conservação e sempre funcionando os meios de comunicação , tais como telefone e interfone;
instalar sistemas de alarme no interior do apartamento ligados a uma central de monitoramento ou a portaria do condomínio, com dispositivos remotos ligados a central de monitoramento ou mesmo no celular dos moradores, a fim de se prevenir invasões;
reforçar as janelas com trancas especiais, grades e blindagens, se for o caso, a fim de se evitar intrusões por estes acessos;
instalar câmeras de CFTV internas na residência com acesso remoto através de smartphone para o controle exclusivo do morador;
isole as dependências internas durante o repouso noturno trancando as portas intermediárias;
acostume-se a fechar e trancar sempre as portas de acesso de sua casa. Não as deixe abertas inutilmente, ainda que por poucos momentos;
tenha uma boa conversa com sua família e, quando possível, com os outros moradores do edifício. É interessante ressaltar e repassar as normas de segurança do condomínio para todos;
crie sistemas de comunicação rápida entre seus familiares, vizinhos e funcionários do condomínio, como wahtsapp, para troca de informações e de emergência.

Torna-se oportuno lembrar que para se ter a segurança próxima do ideal as pessoas precisam mentalizar que a verdadeira proteção inicia-se com a Prevenção, pois através desta, é que se consegue evitar que os fatos delituosos ocorram; no entanto, havendo falhas preventivas, situações de risco tornam-se iminentes e reais, necessitando-se usar meios repressivos, a fim de repelir tais agressões, onde não se pode desconsiderar o perigo, em caso da falha de tais meios, podendo haver danos irreversíveis a suas possíveis vítimas. Apesar de tudo que se faça, em termos de segurança, nunca poderemos afirmar que os condomínios deixarão de ser totalmente vulneráveis. Contudo, se os condôminos atuarem desta maneira, estarão colaborando para maior eficiência e efetividade da segurança onde podemos garantir que, havendo uma integração otimizada dos meios, dos recursos humanos e tecnológicos, aliados a uma vontade de que haja um maior grau de Proteção, por parte dos próprios condôminos e colaboradores, todos estes riscos serão amplamente minimizados.

José Elias de Godoy – Especialista em Segurança em Condomínios pela SUAT e autor dos livros “MANUAL DE SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS” e “TÉCNICAS DE SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS”. Maiores informações tel. 2062-6798 ou elias@suat.com.br.

Inadimplência condominial

Entenda como é esse processo que pode, inclusive, levar o condômino a perder o seu imóvel

Rodrigo Karpat
Marcelo Fonseca

Uma das maiores preocupações dos gestores condominiais é a falta de pagamento das cotas pelos condôminos. E em momentos como esse por qual a economia do país passa, essa questão se agrava, e quem acaba tendo que arcar com as consequências decorrentes desse problema é o próprio condomínio como um todo.

A inadimplência condominial gera enormes transtornos à saúde financeira do condomínio, que depende de tais verbaspara pagamento de contas básicas de consumo, bem como de seus funcionários.

É importante que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança definida e adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em Assembleia Geral, ficando consignado em ata, que a partir de certo período em atraso, as cotas poderão ser cobradas pelas vias judiciais.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento.

A partir de 30 (trinta) dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil

Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.

Com o advento do novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março/2016, as despesas condominiais entraram no rol dos títulos executivos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X.Essa alteração na legislação, facilitou a cobrança dos débitos pelo condomínio.

Pela regra antiga, o condomínio se via obrigado a ingressar com ação pelo procedimento comum, onde somente após o trânsito em julgado da sentença, o condomínio obtinha um título executivo judicial a ser executado. Esse procedimento, levando em consideração os meios de defesa e os recursos cabíveis ao devedor, levava anos a se concretizar.

Considerando o Novo CPC, o Juiz irá determinar a citação do executado (devedor) a pagar os débitos em 3 (três) dias, sob pena de não o fazendo, ter seus bens penhorados. Obviamente que esse procedimento é extremamente mais célere, pois suprime a discussão que havia pela fase de conhecimento de processo.

Significa dizer que, ajuizada a ação de execução, caso o devedor não pague no prazo de 3 (três) dias, poderá ter seus bens penhorados, inclusive a própria unidade geradora dos débitos condominiais.

O condomínio e seus gestores precisam adotar alguns cuidados para a viabilidade da ação de execução de débitos condominiais, no que diz respeito ao seguinte trecho do inciso X do art. 784: “previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

É de suma importância, que as cotas condominiais estejam expressamente previstas na ata de assembleia de previsão orçamentária, bem como as contas do período cobrado, estejam regularmente aprovadas, sob pena de ineficácia do título executivo. Caso o condomínio não possua essa previsão orçamentária de forma expressa em ata, a recomendação é seguir com ação de cobrança pelo procedimento comum.

Seguindo o processo de execução, caso o devedor não pague nos 3 (três) dias de sua citação e não nomeie bens a penhora, o condomínio pode requerer ao Juiz, a penhora de tantos bens para satisfazer a execução.

Inicialmente o credor, no caso o condomínio, postula o bloqueio e penhora das contas bancárias do executado-devedor. Não havendo saldo em conta, já é possível requerer ao Juiz, a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, onde recaem os débitos.

A partir desse momento, esses são os próximos passos:

Deferida a penhora do imóvel, o Juiz determinará a intimação de todos os proprietários do imóvel, bem como de eventuais credores hipotecários e fiduciários para que tomem ciência da penhora.
Registra-se a penhora no álbum imobiliário da unidade condominial, junto ao cartório de registro de imóveis, para conhecimento de terceiros.
Após o registro da penhora, necessário avaliar o imóvel para auferir um valor de mercado e determinar o valor que iniciará o leilão.
O Juiz irá nomear um perito avaliador, que providenciará um laudo técnico e fixando o valor final do imóvel. Alguns Juízes, ao invés de nomear um perito avaliador, determinam que próprio credor comprove a cotação do bem no mercado, trazendo aos autos a declaração de pelo menos três corretores imobiliários, além de outros anúncios publicitários, servindo a média como referência.Seja como for, tanto o laudo elaborado pelo perito como as declarações de corretores e imobiliárias, são passíveis de impugnação caso o valor apontado seja muito diferente do valor de mercado do imóvel.
Determinando o valor do imóvel, o Juiz irá determinar o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praçapelo valor de avaliação do imóvel.
Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, e neste caso, poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.

O indivíduo que arrematar o imóvel, irá depositar o valor em juízo, que servirá para quitar os débitos condominiais, bem como outros débitos inerentes ao imóvel, como por exemplo, débitos tributários (IPTU).

Obviamente que, mesmo com a nova sistemática processual, todo esse procedimento não é tão célere, já que é necessário observar todos os prazos previstos no Código de Processo Civil.

Dr. Marcelo Fonseca – Sócio da Karpat Sociedade de Advogados, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e especialista em direito imobiliário e questões condominiais.

Descubra o que é eficiência energética e reduza o consumo

Eficiência energética é uma atividade que busca melhorar o uso das fontes de energia. Em outras palavras é usar de modo eficiente a energia para se obter um determinado resultado. Um bom exemplo para entender este conceito está na iluminação. Uma lâmpada tipo LED de 7W tem o mesmo nível de iluminamento que uma lâmpada incandescente de 60W. Ou seja, ela tem uma eficiência energética bem maior, pois utiliza apenas 53 Watts por hora ou quase 90% de economia.

Como uma administradora com foco em gerar economias e agregar valor ao patrimônio, é nossa obrigação buscar as melhores soluções de eficiência energética para os nossos clientes. Por isso fomos conhecer o trabalho da Energie Lab. Uma empresa de soluções especializadas em automação e sistemas de telemetria, gerenciamento de energia elétrica e controle de processos para a redução do consumo energético.

Eles desenvolveram uma ferramenta de gestão e controle de manutenção que cuida de toda a gestão de energia elétrica. Ela faz uma análise automática do fator de potência, uma gestão constante do sistema de correção do fator de potência, balanceamento das instalações elétricas, prevenção de sobrecarga em transformadores e cabos de energia, identificação de equipamentos e máquinas defeituosas, visualização segmentada por grupos de usuários, análise detalhada da conta de energia e até contribui com a eliminação de penalidades por contrato.

Além disso eles desenvolveram motores elétricos de quarta geração, concebidos com materiais de alta condutividade em conjunto com as mais novas tecnologias, trazendo como resultado a redução no consumo de energia e maior confiabilidade nos processos produtivos.

Com a substituição de motores elétricos convencionais por motores 4G de alta performance e sistema de modulação integrada, é possível apresentar índices de rendimento que podem chegar a 50% do consumo energético comparado aos motores convencionais.

Para os clientes que buscam sustentabilidade e redução de consumo de energia, eles também dispõe de tecnologia para geração de energia elétrica com o uso do conceito hídrico. O sistema irá operar com turbina e terá o perfil de uma mini hidrelétrica, aproveitando o potencial energético já existente na planta do cliente. Toda a operação é viável devido ao baixo investimento, baixo custo de manutenção e simplicidade da aplicação, com uma capacidade média de geração de 48.000 kwh/mês.