A portaria remota como diminuição de custos no controle de acesso

Com o avanço da tecnologia, uma nova modalidade de serviço está sendo oferecida aos condomínios. Trata-se da portaria virtual. A portaria, virtual remota ou à distância, é a substituição da portaria presencial por um sistema de portaria remota através da automatização do  condomínio com a instalação de câmeras IP, leitores biométricos,  central de gerenciamento de controle de acesso, interface de PABX, geradores  entre outros sistemas, tudo amarrado por meio de um software integrado onde é efetuado todo o atendimento ao morador, visitantes e prestadores de serviço como se estivesse presencialmente no prédio. A solução é indicada para condomínios de até 40 apartamentos. É um modelo interessante, o custo é bem menor, se comparado a uma portaria com posto 24 (vinte e quatro) horas. Custo médio: R$ 6.500,00/mês mais a implantação que fica em torno de R$ 45.000,00. Todo acompanhamento seja de moradores, visitantes e entregas é realizado à distância. A central de monitoramento fica localizada na empresa de segurança contratada, fora das dependências do condomínio.

Porém como tudo na vida, devemos avaliar seus pró e contras a saber:

Vantagens:

  • Isolamento do agente impossibilitando rendição em caso de assalto e arrastões;
  • Cadastro biométrico de funcionários domésticos com perfil individual de acesso;
  • Drástica redução do custo com os serviços de portaria e segurança (economia entre 40% e 60%);
  • Redução de custos com infraestrutura de apoio aos porteiros – refeitórios, rádios, armários, produtos higiênicos (o custo da portaria de uma torre varia em torno de R$ 15 mil por mês);
  • Ausência de custos e preocupação com reclamações trabalhistas.
  • Desvantagens:
  • Os moradores devem ter ciência da responsabilidade, pois todos são responsáveis pelo condomínio e muitas das atividades dependerão exclusivamente dos condôminos;
  • Um elo geralmente frágil nesse tipo de portaria é o sistema de comunicação uma vez que é pela internet que a central remota se comunica com o condomínio;
  • Existência de empresas  amadoras no mercado que  estão se aproveitando da oportunidade da falsa sensação de “distância” , para enganar contratantes.

A direção do condomínio deverá ter muita cautela, na escolha da empresa. Para tanto deve se atentar, no mínimo,  para o seguinte:

  • Exija no mínimo 02 centrais de operação e monitoramento, não acredite nos sites, visite a central da empresa contratada com frequência, sem qualquer aviso prévio;
  • Exija no mínimo 08 agentes de operação registrados em CLT e na carteira profissional;
  • Não contrate empresas que terceirizam o sistema de monitoramento e operação;
  • Exija no mínimo Gerador a combustível e Nobreaks industriais;
  • Exija base com local para treinamento de funcionários;
  • Essa é estrutura mínima para que o condomínio possa estar mais seguros e em mãos  de profissionais capacitados e motivados.

E, por fim, em razão da complexidade do tema, o assunto deve ser discutido em assembleia, porém, sua aprovação depende de quorum da maioria simples dos presentes, sem se esquecer que, a diminuição de custos é um dos requisitos a mais para a troca do sistema  e, não, o mais importante.

 

JOSÉ ELIAS DE GODOY

Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. Maiores informações pelo telefone: 2062-6798 ou elias@suat.com.br

O vínculo empregatício entre o síndico e o condomínio

A 7ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região negou pedido de vínculo feito por um homem que atuou como síndico por oito anos.

O relator do recurso, o desembargador Wilson Carvalho Dias explicou que o síndico exerce uma atividade peculiar de administração e representação do condomínio, conforme o artigo 1.347 do Código Civil e os diversos dispositivos previstos na Lei 4.591/64.

Essa é uma questão interessante pois a função de síndico se encontra em uma posição diferente em relação a legislação trabalhista.

O síndico não é um empregado do condomínio. Ele é eleito de forma assemblear para cumprir uma função, não tendo um vínculo empregatício. E isso vale inclusive no caso do síndico profissional. Pois o síndico contratado também não tem esse vínculo, sendo apenas um prestador serviços. Claro, ele terá que arcar com os encargos inerentes aquele serviço, mas não deixa de ser um prestador de serviço autônomo.

Porém, é importante deixar claro que as atribuições do síndico estão dispostas no Código Civil, Art. 1.348, que traz especificamente quais são suas funções, entre elas:  gerir o patrimônio, prestar contas, fazer cumprir a Convenção, representar o condomínio ativa e passivamente etc. como também estão previstas em outras leis,a realização do AVCB, cumprir normas trabalhistas, realizar NRs. etc. A função do síndico está muito mais ligada ao exercício de um cargo, tendo a responsabilidade de gestão, prescindindo de qualquer relação trabalhista.

Sendo assim, o síndico não tem uma subordinação hierárquica, mas tem uma subordinação legal, estando sempre ligada à Convenção do Condomínio e Regimento Interno, assim como também as decisões assembleares.

Na esfera trabalhista, primeiramente, há de se analisar quais são os requisitos necessários para a caracterização do vínculo de emprego, que estão expressos no artigo 3º da CLT.

O art. 3º da CLT define o empregado como:

“toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário”.

A figura do síndico desvirtua da imagem de um empregado comum pois a relação entre o condomínio e o síndico é a de mandante e mandatário, o síndico detém em suas mãos os poderes diretivos e disciplinar inerentes à administração do condomínio.

Como se pode notar, o síndico faz parte da administração do condomínio representando-o ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

O síndico apesar de ter suas contas aprovadas ou desaprovadas pela Assembleia Geral, não está subordinada a ela, a Assembleia Geral não possuiu poderes para determinar de que maneira ele administrará o condomínio.

Diferentemente de ser subordinado, o síndico tem em suas mãos todas as atribuições do próprio empregador, na realidade são os empregados do condomínio que estão subordinados ao síndico.

O síndico tem total autonomia na tomada das suas decisões, pode demitir e contratar funcionários, dar ordens para os empregados, não pode ser punido disciplinarmente na esfera trabalhista, não está sujeito a controle de horário de trabalho e sua remuneração é fixada por assembleia, portanto, o ganho mensal não representa salário para fins de reconhecimento de relação de emprego.

Concluindo, não estão presentes os elementos necessários para a caracterização da relação empregatícia pois nessa relação entre síndico e condomínio não existe nem onerosidade nem a subordinação.

Dr. Rodrigo Karpat – Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal  IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília  e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da  Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.

 

Rodrigo Karpat e Guilherme Lemos Novaes

Dr. Guilherme Lemos Novaes – É especialista em direito do trabalho, militante na área trabalhista há mais de 8 anos e Coordenador Jurídico da área trabalhista da Karpat Sociedade de Advogados.

Como tornar sua residência menos vulnerável?

IMPEDIR REALIZAÇÃO DE OBRAS

Atualmente, os meliantes não têm poupado esforços a fim de alcançarem seus objetivos delituosos em condomínios. No ultimo mês de agosto, 04 bandidos locaram um apartamento, no bairro de Higienópolis, região central da Capital- SP, para planejarem o assalto e realizarem o delito. Foi veiculado pela mídia, da seguinte forma:  Bando faz arrastão em prédio de Higienópolis. Pelo menos quatro bandidos invadiram apartamentos e roubaram cerca de R$ 53 mil reais em moeda nacional e estrangeira

Um grupo com pelo menos quatro bandidos invadiu na tarde desta quinta-feira (22) dois apartamentos de um prédio em Higienópolis, bairro nobre do centro da capital. Segundo a polícia, os ladrões roubaram cerca de R$ 53 mil reais em moeda nacional e estrangeira, além de joias e outros pertences das vítimas. Os policiais acreditam que os criminosos alugaram um imóvel no prédio para planejar a ação. A suspeita apareceu por conta do depoimento de um dos proprietários cujo apartamento foi assaltado. Ele relatou que tinha colocado o imóvel para alugar há algum tempo e foi procurado por um homem que se mostrou interessado, mas não fechou negócio. Em julho, um rapaz de origem oriental alugou um outro apartamento por meio de uma empresa especializada em intermediação de imóveis. De acordo com os agentes, não havia ninguém no primeiro imóvel quando os bandidos invadiram. No segundo, a quadrilha rendeu um pedreiro e três mulheres que trabalhavam lá. Fonte: https://vejasp.abril.com.br, de 26 de agosto de 2019.

 

Portanto, para isto, devem ser adotadas algumas precauções mínimas e  básicas para que os apartamentos também  tenham  medidas efetivas e eficazes de segurança para que se possa aumentar o nível de proteção de todo condomínio. Para tanto deve-se atentar para as seguintes dicas:

  • colocar portas resistentes e maciças nas entradas sociais e de serviço, dando-se preferência às que possuem blindagem interna;
  • instalar olho mágico de 180° ou mesmo digital nas portas externas a fim de se observar quem está do lado de fora antes de abri-las;
  • instalar fechaduras quádruplas nas portas externas a fim de dificultar que sejam  “michadas” ou mesmo arrombadas. Se possível, instalar  fechaduras eletrônicas e digitais;
  • manter em bom estado de conservação e sempre funcionando os meios de comunicação , tais como telefone e interfone;
  • instalar sistemas de alarme no interior do apartamento ligados a uma central de monitoramento ou a portaria do condomínio, com dispositivos remotos ligados a central de monitoramento ou mesmo no celular dos moradores,  a fim de se prevenir invasões;
  • reforçar as  janelas com trancas especiais, grades  e blindagens, se for o caso, a fim de se evitar intrusões por estes acessos;
  • instalar câmeras de CFTV internas na residência com acesso remoto através de smartphone para o controle exclusivo do morador;
  • isole as dependências internas  durante o repouso noturno trancando as portas intermediárias;
  • acostume-se a fechar e  trancar sempre as portas de acesso de sua casa. Não as deixe abertas inutilmente, ainda que por poucos momentos;
  • tenha uma boa conversa com sua família e, quando possível, com os outros moradores do edifício. É interessante ressaltar e repassar as normas de segurança do condomínio para todos;
  • crie sistemas de comunicação rápida entre seus familiares, vizinhos e funcionários do condomínio, como wahtsapp, para troca de informações e de emergência.

Torna-se oportuno lembrar que para se ter a segurança próxima do ideal as pessoas precisam mentalizar que a verdadeira proteção inicia-se com a Prevenção, pois através desta, é que se consegue evitar que os fatos delituosos ocorram; no entanto, havendo falhas preventivas, situações de risco tornam-se  iminentes e reais, necessitando-se usar meios repressivos, a fim de repelir tais agressões, onde não se pode desconsiderar o perigo, em caso da falha de tais meios, podendo haver danos irreversíveis a suas possíveis vítimas. Apesar de tudo que se faça, em termos de segurança, nunca poderemos afirmar que os condomínios deixarão de ser totalmente vulneráveis. Contudo, se os condôminos atuarem desta maneira, estarão colaborando para maior eficiência e efetividade da segurança onde podemos garantir que, havendo uma integração otimizada dos meios, dos recursos humanos e tecnológicos, aliados a uma vontade de que haja um maior grau de Proteção, por parte dos próprios condôminos e colaboradores, todos estes riscos serão amplamente minimizados.

 

 

José Elias de Godoy – Especialista em Segurança em Condomínios pela SUAT e autor dos livros  “MANUAL DE SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS” e “TÉCNICAS DE SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS”. Maiores informações  tel. 2062-6798 ou elias@suat.com.br.

Inadimplência condominial

Entenda como é esse processo que pode, inclusive, levar o condômino a perder o seu imóvel

Rodrigo Karpat
Marcelo Fonseca

 

Uma das maiores preocupações dos gestores condominiais é a falta de pagamento das cotas pelos condôminos. E em momentos como esse por qual a economia do país passa, essa questão se agrava, e quem acaba tendo que arcar com as consequências decorrentes desse problema é o próprio condomínio como um todo.

A inadimplência condominial gera enormes transtornos à saúde financeira do condomínio, que depende de tais verbaspara pagamento de contas básicas de consumo, bem como de seus funcionários.

É importante que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança definida e adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em Assembleia Geral, ficando consignado em ata, que a partir de certo período em atraso, as cotas poderão ser cobradas pelas vias judiciais.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento.

A partir de 30 (trinta) dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil

Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.

Com o advento do novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março/2016, as despesas condominiais entraram no rol dos títulos executivos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X.Essa alteração na legislação, facilitou a cobrança dos débitos pelo condomínio.

Pela regra antiga, o condomínio se via obrigado a ingressar com ação pelo procedimento comum, onde somente após o trânsito em julgado da sentença, o condomínio obtinha um título executivo judicial a ser executado. Esse procedimento, levando em consideração os meios de defesa e os recursos cabíveis ao devedor, levava anos a se concretizar.

Considerando o Novo CPC, o Juiz irá determinar a citação do executado (devedor) a pagar os débitos em 3 (três) dias, sob pena de não o fazendo, ter seus bens penhorados. Obviamente que esse procedimento é extremamente mais célere, pois suprime a discussão que havia pela fase de conhecimento de processo.

Significa dizer que, ajuizada a ação de execução, caso o devedor não pague no prazo de 3 (três) dias, poderá ter seus bens penhorados, inclusive a própria unidade geradora dos débitos condominiais.

O condomínio e seus gestores precisam adotar alguns cuidados para a viabilidade da ação de execução de débitos condominiais, no que diz respeito ao seguinte trecho do inciso X do art. 784: “previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

É de suma importância, que as cotas condominiais estejam expressamente previstas na ata de assembleia de previsão orçamentária, bem como as contas do período cobrado, estejam regularmente aprovadas, sob pena de ineficácia do título executivo. Caso o condomínio não possua essa previsão orçamentária de forma expressa em ata, a recomendação é seguir com ação de cobrança pelo procedimento comum.

Seguindo o processo de execução, caso o devedor não pague nos 3 (três) dias de sua citação e não nomeie bens a penhora, o condomínio pode requerer ao Juiz, a penhora de tantos bens para satisfazer a execução.

Inicialmente o credor, no caso o condomínio, postula o bloqueio e penhora das contas bancárias do executado-devedor. Não havendo saldo em conta, já é possível requerer ao Juiz, a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, onde recaem os débitos.

A partir desse momento, esses são os próximos passos:

  • Deferida a penhora do imóvel, o Juiz determinará a intimação de todos os proprietários do imóvel, bem como de eventuais credores hipotecários e fiduciários para que tomem ciência da penhora.
  • Registra-se a penhora no álbum imobiliário da unidade condominial, junto ao cartório de registro de imóveis, para conhecimento de terceiros.
  • Após o registro da penhora, necessário avaliar o imóvel para auferir um valor de mercado e determinar o valor que iniciará o leilão.
  • O Juiz irá nomear um perito avaliador, que providenciará um laudo técnico e fixando o valor final do imóvel. Alguns Juízes, ao invés de nomear um perito avaliador, determinam que próprio credor comprove a cotação do bem no mercado, trazendo aos autos a declaração de pelo menos três corretores imobiliários, além de outros anúncios publicitários, servindo a média como referência.Seja como for, tanto o laudo elaborado pelo perito como as declarações de corretores e imobiliárias, são passíveis de impugnação caso o valor apontado seja muito diferente do valor de mercado do imóvel.
  • Determinando o valor do imóvel, o Juiz irá determinar o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praçapelo valor de avaliação do imóvel.
  • Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, e neste caso, poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.

O indivíduo que arrematar o imóvel, irá depositar o valor em juízo, que servirá para quitar os débitos condominiais, bem como outros débitos inerentes ao imóvel, como por exemplo, débitos tributários (IPTU).

Obviamente que, mesmo com a nova sistemática processual, todo esse procedimento não é tão célere, já que é necessário observar todos os prazos previstos no Código de Processo Civil.

 

Dr. Rodrigo Karpat  – Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal  IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília  e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da  Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.

Dr. Marcelo Fonseca – Sócio da Karpat Sociedade de Advogados, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e especialista em direito imobiliário e questões condominiais.

Descubra o que é eficiência energética e reduza o consumo

Eficiência energética é uma atividade que busca melhorar o uso das fontes de energia. Em outras palavras é usar de modo eficiente a energia para se obter um determinado resultado. Um bom exemplo para entender este conceito está na iluminação. Uma lâmpada tipo LED de 7W tem o mesmo nível de iluminamento que uma lâmpada incandescente de 60W. Ou seja, ela tem uma eficiência energética bem maior, pois utiliza apenas 53 Watts por hora ou quase 90% de economia.

Como uma administradora com foco em gerar economias e agregar valor ao patrimônio, é nossa obrigação buscar as melhores soluções de eficiência energética para os nossos clientes. Por isso fomos conhecer o trabalho da Energie Lab. Uma empresa de soluções especializadas em automação e sistemas de telemetria, gerenciamento de energia elétrica e controle de processos para a redução do consumo energético.

Eles desenvolveram uma ferramenta de gestão
e controle de manutenção que cuida de toda a gestão de energia elétrica. Ela faz uma análise automática do fator de potência, uma gestão constante do sistema de correção do fator de potência, balanceamento das instalações elétricas, prevenção de sobrecarga em transformadores e cabos de energia, identificação de equipamentos e máquinas defeituosas, visualização segmentada por grupos de usuários, análise detalhada da conta de energia e até contribui com a eliminação de penalidades por contrato.

Além disso eles desenvolveram motores elétricos de quarta geração, concebidos com materiais de alta condutividade em conjunto com as mais novas tecnologias, trazendo como resultado a redução no consumo de energia e maior confiabilidade nos processos produtivos.

Com a substituição de motores elétricos convencionais por motores 4G de alta performance e sistema de modulação integrada, é possível apresentar índices de rendimento que podem chegar a 50% do consumo energético comparado aos motores convencionais.

Para os clientes que buscam sustentabilidade e redução de consumo de energia, eles também dispõe de tecnologia para geração de energia elétrica com o uso do conceito hídrico. O sistema irá operar com turbina e terá o perfil de uma mini hidrelétrica, aproveitando o potencial energético já existente na planta do cliente. Toda a operação é viável devido ao baixo investimento, baixo custo de manutenção e simplicidade da aplicação, com uma capacidade média de geração de 48.000 kwh/mês.