DA PROFISSÃO DE SÍNDICO E O MERCADO CONDOMINIAL

A atividade de administração condominial, em especial de Síndico Profissional, ainda não configura no rol das profissões regulamentadas. Grande parte do mercado não percebe a importância do capital intelectual, da experiência profissional e da estrutura tecnológica colocada à sua disposição, priorizando a forma artesanal e obsoleta de administrar condomínio. Deixa-se, assim, de reconhecer os valores agregados no diferencial de qualidade e serviço, que é traduzido em bem-estar para os condôminos e valorização patrimonial.

Em se tratando de síndico condômino não é muito diferente, o processo de seleção e eleição do síndico se dá através de reuniões normalmente esvaziadas, sem candidatos propensos a aceitar o encargo de ser síndico.

É de suma importância que seja verificado se o candidato a síndico é possuidor de atributos imprescindíveis para o exercício dessa atividade, sendo um risco tanto para o patrimônio como para a segurança das pessoas levar à condução da gestão condominial pessoas despreparadas para o exercício do cargo, que deixam de cumprir suas atribuições.

Uma má gestão condominial pode gerar uma série de prejuízos para toda massa condominial, tais como perda de garantias da construção e seus assessórios, perda de prazos contratuais, descumprimento de obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, tomadas de decisões equivocadas que fragilizam a segurança jurídica, submetendo o condomínio a obrigação de indenizar danos a terceiros, além de submeter constantemente vidas humanas a riscos decorrentes da manutenção precária da edificação.

Diante de ausência de regulamentação legislativa do mercado condominial e da profissão de síndico, o cenário hoje é de controvérsia quanto ao conselho que represente efetivamente essas categorias. De um lado os CFC/CRC – Conselhos Federal e Regional de Contabilidade, avocam para si tal representatividade sob a alegação que, embora a legislação ainda não exija de condomínio a escrituração de “Contabilidade Real” o controle das obrigações fiscais, previdenciárias, trabalhistas, prestação de contas constitui peça contábil, prerrogativa da profissão de Contador, portanto obrigado à assistência técnica desse profissional, devidamente habilitado. Por outro lado o CFA/CRA – Conselhos Federal e Regional de Administração, avoca para si essa representatividade, alegando que na administração condominial se pratica atos privativos do administrador, portanto, vinculando à assistência técnica de um profissional devidamente habilitado junto ao  CRA da respectiva região, submetendo as suas diretrizes, conforme  acordão CFA 001/2011, mediante orientação do parecer técnico CTE 01/2008 de 12/12/2008, constituída pela Portaria CFA nº 20/2011 de 17/03/2011, que decidiu por unanimidade, que as empresas que exercem atividades de gestão condominial estão obrigadas às normativas do artigo 15º da lei 4.769/65 e artigo 1º da lei 6.839/80.

Não resta dúvida de que o legítimo representante dessa atividade é o CFA / CRA, entretanto o simples registro da empresa no respectivo CRA, tendo um administrador como responsável técnico não garante a fidúcia do mercado condominial, pois essa formalidade estabelece uma relação precária e não envolve o administrador na atividade empresarial, mas apenas cumpre um requisito normativo. Tal fragilidade permite que o mercado condominial esteja aberto de forma desordenada e descompromissada com a normatização da profissão e com mercado de gestão condominial.

Essa lacuna no mercado vem despertando o interesse de vários segmentos econômicos e sendo ocupada por profissionais de diversas categorias, que invocam suas respectivas prerrogativas, entretanto, sem darem sua real contribuição para fortalecimento desse mercado.

Cabe ainda ressaltar que embora costumeiramente seja usado o termo “administradora” para se referir as empresas que exercem atividades de gestão condominial, legalmente, o síndico é quem é o administrador, seja o condômino ou aquele que exerce a atividade de “síndico profissional”, conforme estabelece o art. 1347 do Código Civil, portanto, exercício da prerrogativa do administrador, e não de qualquer outra atividade profissional.

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A norma sobre condomínio instituído em regime de multipropriedade (Lei 13.777/2018) tem sido vislumbrada como um bom ponto de partida para profissionalização do mercado da gestão condominial, ao ter estabelecido que os condomínios instituídos nesse regime, obrigatoriamente, tenham sua administração exercida por um administrador profissional.

art. 1.358-R.  O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional.

Como regra, a ser implementada através de projeto de lei, entendemos ser necessária regulamentação para que a atividade de administração condominial seja privativa do administrador profissional, legalmente habilitado no CRA da sua respectiva região, e quando exercida em sociedade empresarial, obrigatoriamente tenha em seu quadro societário, pelo menos, um administrador legalmente habilitado, a exemplo de outras atividades regulamentadas, como advocacia, cuja sociedade empresarial somente é possível entre profissionais dessa área.

Ressalvando o “síndico condômino”, que assume essa atribuição pelo legítimo interesse em sua propriedade, defendemos que, a atividade de síndico profissional, aquela exercida de forma laboral, obrigatoriamente, tem que ser privativa do administrador legalmente habilitado, pois estão sujeitos aos mesmos dispositivos legais das empresas administradoras, em que os sócios também devem preencher tais requisitos.

Sugerimos ainda, que seja estabelecido um prazo de transição da situação atual para a nova regra, de no máximo 04 (quatro) anos, após a aprovação da lei, para que Síndicos profissionais e as empresas que atuam nesse mercado se regularizem. E no caso de empresas, seja inserida a obrigação de manterem nesse prazo, um administrador em seu quadro de funcionários, no regime CLT, em expediente integral.

De forma se faz premente uma movimentação a nível nacional, no sentido de formatar uma categoria profissional, fundamentada em Lei própria, objetivando delinear a conduta do administrador de condomínio e síndico profissional, com a criação de selo de qualidade, código de ética, definição clara de direitos e deveres, bem como das suas prerrogativas, de forma a regulamentar e profissionalizar efetivamente este segmento econômico de importância vital para sociedade.

Claudionor Brandão
CRC-ES 5.745 – CRECI-ES 3716 – CRA-ES 8.620 – OAB-ES 29.222
Cel: 27 9 92 36-89 80